Problemas de convivência

• Agressões entre condôminos;
• Alterações de fachada;
• Calúnias e difamações;
• Danos em automóveis;
• Desrespeito a funcionários;
• Discussões em assembléias;
• Instalação e uso de churrasqueiras;
• Vagas de garagem;
• Quando chamar a polícia.

Agressões entre condôminos

• No caso de agressão física, o síndico não deve intervir em nenhum ponto, pois pode até mesmo ser co-responsabilizado;
• O caminho correto é, nesse caso, recorrer à polícia;
• O próprio condomínio pode fazer Boletim de Ocorrência se o problema estiver incomodando os demais moradores;
• O ideal, porém, é que os moradores em conflito resolvam o problema entre si na polícia;
• Nada impede uma conversa amigável, com o síndico chamando os dois condôminos para o diálogo;
• No caso de agressões verbais, o síndico pode até fomentar essa procura por uma decisão amigável. Se sentir que o problema pode ganhar dimensão maior, tem de chamar a polícia;
• Nesses casos, cabe sempre a intervenção do síndico, pois a omissão pode levar o problema a crescer. O síndico pode fazer valer sua liderança para chamar as duas partes a conversar.

Alterações de fachada

• São proibidas a qualquer condômino;
• Código Civil, artigo 1336: “São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”;
• Constituem alteração de fachada: instalação de ar-condicionado, fechamento de varanda (com vidros ou grades), pintura da fachada com cor diferente da atual;
• A simples instalação de redes de proteção em uma varanda não constitui alteração de fachada, segundo jurisprudência do STJ (Superior Tribunal de Justiça);
• Algumas decisões judiciais têm permitido o fechamento de varandas em andares baixos, por motivos de segurança;
• Se pequenas alterações forem do interesse da comunidade condominial, devem ser aprovadas por 2/3 do condomínio em assembléia.

Calúnias e difamações

• Durante a assembléia, o síndico ou mesmo o condômino deve tomar cuidado com tudo o que fala. Algumas afirmações podem gerar condenações judiciais por calúnia e difamação, como mostra a jurisprudência sobre o assunto;
• Sempre que faz declarações sobre gestões anteriores, o síndico pode assumir o risco de atribuir falsamente um fato definido como crime;
• Segundo o entendimento do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, o fato de estar prestando contas de sua gestão, perante os condôminos, não autoriza o síndico a fazer afirmações acusatórias sem nenhuma relevância para apreciação da matéria, principalmente em ações ocorridas antes de sua administração;
• Diz o TJ/RJ que, “provada a inexistência do fato, como a emissão de cheque sem fundos, e o agir doloso do agente contra o ofendido, pessoa que contesta na Justiça cobranças que considera indevidas, não há como deixar de se reconhecer a prática do crime de calúnia.”;
• Acusações feitas a funcionários também podem gerar problemas judiciais. O TJ/RJ caracterizou dano moral sobre um zelador acusado em assembléia de furto, favorecimentos em troca de propinas e de freqüentes desrespeitos às regras do condomínio.

Danos em automóveis

• Se o dano for causado por um condômino a outro, e houver testemunhas, não há por quê o condomínio se envolver;
• A jurisprudência estadual e federal tem seguido o princípio de que o condomínio só é responsável por danos aos veículos estacionados nas garagens se há um funcionário fazendo vigilância no local;
• A simples presença de equipamentos de vigilância, como câmeras, não responsabiliza o condomínio;
• Em muitos casos, pesa também a determinação da Convenção sobre a responsabilidade do condomínio sobre este tipo de acidente;
• Se o dano for causado por um garagista ou manobrista, funcionário do prédio, o condomínio fica obrigado a ressarcir o proprietário do veículo;
• Se o dano for causado por reboco descolado do teto, queda de telha ou evento semelhante, o condomínio também deve ressarcir o proprietário.

Desrespeito a funcionários

• A relação entre condômino e funcionário é semelhante à de um patrão com o empregado. Portanto, a agressão de qualquer morador pode motivar a rescisão automática, com todos os direitos, da parte do funcionário;
• Se funcionário já comunicou o síndico de seu problema com condômino, pode requerer uma rescisão de contrato com todos os direitos trabalhistas. Judicialmente, pode conseguir todas as benesses como se fosse demitido;
• Para evitar problemas, o síndico deve procurar evitar sempre que os condôminos mantenham uma relação direta com os funcionários. A orientação aos moradores deve ser feita para que relatem os problemas ao zelador;
• O condômino pode ser advertido pelo síndico por escrito. Se estiver infringindo regulamento interno, principalmente, cabe até a multa, se prevista;
• Toda multa deve estar prevista em convenção ou lei;
• O síndico deve intervir sempre nestes casos, pois a omissão pode levar os problemas a tomar uma dimensão maior.

Discussões em assembléias

• O Presidente da Mesa deve sempre evitar que discussões se acalorem, pois isso pode travar a pauta da assembléia ou até mesmo agravar problemas menores;
• Um dos recursos para tanto é limitar uso da palavra, e também determinar o horário e a duração da assembléia, antes mesmo que ela comece;
• Para evitar a inversão de pauta, o presidente não deve deixar que pessoas se manifestem sobre assuntos que não estão previstos. Se houver insistência, o melhor é jogar o assunto para o final da reunião;
• Quando quiser limitar a pauta, o presidente pode até não colocar na pauta do dia problemas individuais, destinando a assembléia exclusivamente a assuntos de ordem geral;
• Assuntos importantes, como a aprovação de obras de fachada, por exemplo, não devem ser aprovados se não constarem na ordem do dia. Se a discussão surgir, esses tópicos podem constar na ata e merecer atenção em uma próxima assembléia;
• Evitar registrar explicitamente em ata qualquer problema ou situação que cause constrangimento a um condômino. Conflitos devem ser registrados em ata, mas sem expor nenhuma pessoa ao ridículo;
• Dar andamento objetivo à assembléia é a melhor maneira de evitar climas agressivos;
• Em uma assembléia, os condôminos muitas vezes sabem quem pode ou não conturbar. É importante identificar antes quem costuma agredir ou ofender os demais. Não pode deixar essa pessoa “crescer”;
• Se a reunião prevê a análise de ponto polêmico, como regulamentos e convenção, é aconselhável encaminhar o assunto aos condôminos com antecedência;
• Alguns mecanismos podem facilitar o andamento e a organização da assembléia antes mesmo que ela aconteça, como um livro para o registro de queixas, por exemplo;
• Conversas entre os condôminos que tenham um conflito entre si, mediadas pelo síndico, podem evitar que esses problemas cheguem à reunião do condomínio.

Instalação e uso de churrasqueiras

• Tomar cuidado para que, já no projeto de construção, a fumaça incomode condôminos e/ou vizinhos;
• O síndico deve tomar sempre cuidado em relação aos horários e ao regulamento de utilização das churrasqueiras;
• Definir horários, regulamento de utilização, cobrança ou não de taxa para limpeza;
• Em tese, o condomínio é responsável por todos os danos que a churrasqueira venham a causar aos imóveis;
• Moradores que se sentirem prejudicados com a fumaça ou o barulho podem tentar judicialmente regulamentar ou até mesmo proibir o uso da churrasqueira.

Vagas de garagem

• Um dos maiores pontos de conflito nos condomínios está relacionado a divergências entre condôminos por causa de vagas na garagem;
• O novo Código Civil prevê multa específica para condôminos que desrespeitam a distribuição das vagas acordada entre os moradores;
• Os maiores conflitos dizem respeito a estacionar fora da faixa, prejudicar fluxo de veículos, vazamentos de óleo, trafegar em velocidade acima do normal, usar vaga de terceiro, estacionar mais carros do que tenha direito, não se sujeitar a controles (como crachás, por exemplo);
• Todos esses casos são passíveis de multa, mas estas só devem ser aplicadas uma vez que todas as etapas estejam esgotadas, ou seja, após advertências verbais do zelador, do síndico e por escrito. O diálogo deve vir sempre em primeiro lugar;
• A multa tem de estar prevista no Regimento Interno do condomínio e seu valor varia de acordo com a reincidência e a gravidade de cada caso.

Quando chamar a polícia

• Essas medidas devem ser tomadas por parte do síndico apenas quando se esgotam todas as possibilidades, em qualquer ocasião. É o último recurso;
• A polícia deve ser chamada sempre quando é colocada em risco a segurança dos funcionários e dos condôminos, seja qual for o caso;
• Alguns casos de problemas sérios, como agressões físicas a funcionários ou entre condôminos, ameaças com armas, requerem o uso de força policial;
• Em casos de agressão física entre cônjuges ou pais e filhos a polícia pode também ser acionada;
• Um corpo de funcionários bem treinado é importante para que o condomínio saiba identificar quais são os casos que merecem ou não ajuda policial.